公寓2800元/平方米，60平方米還不到20萬元，還是地鐵附近公寓，這樣的價格讓不少人驚掉了下巴。

近日，沈陽蘇家屯一項目公寓以2800元/平方米低價出售，“慕名”而來排隊的購房者將售樓處堵得水泄不通，最終售樓處不得不暫時關(guān)閉。

記者了解到，沈陽蘇家屯附近住宅產(chǎn)品大概在8000元/平方米，公寓售價甚至不到住宅一半，知情人士反映，之所以降價出售，主要是公司打算清盤沈陽在售的所有產(chǎn)品，并且降價幅度也并非那么大，清盤之前也僅賣3000多元/平方米。

“價格并沒有想象中那么優(yōu)惠，可能只是商家營銷做得好，3000多/平方米的清水公寓一直在賣，但賣得也不是很好，之所以這次這么‘火爆’，可能是大家沒想到蘇家屯附近公寓能賣這么便宜，算是‘白菜價’了!”一位附近的居民告訴記者。

那么，沈陽公寓市場真實表現(xiàn)到底如何?真到了“白菜價”的地步嗎?

公寓價格一直都在降

公寓和住宅在沈陽市場表現(xiàn)可以用“冰火兩重天”來形容。

2021年沈陽上半年住宅均價12408元/平方米，同比上漲9%。“沈八條”政策推出后，房價上漲勢頭已經(jīng)得到一定遏制，環(huán)比上漲仍然維持在4%。

與住宅需要政策調(diào)控來降溫相比，公寓則持續(xù)遭受冷遇。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年沈陽公寓成交12.5萬平方米，環(huán)比下降36%，同比下降32%，2021年上半年均價為8797元/平方米，2020年下半年均價還在10494元/平方米，半年時間均價下滑了1697元/平方米，環(huán)比下降16%，同比降3%。

從市場反饋來看，公寓產(chǎn)品確實不好賣，尤其是2020年之后不少公寓都進行了“調(diào)價”，其中不乏一些熱門地段公寓產(chǎn)品。

在某房產(chǎn)網(wǎng)站樓盤動態(tài)顯示，天惠公寓2020年1月份均價12000元/平方米，到2020年4月時均價顯示11000元/平方米;華強城The King公寓2021年6月均價22000元-29000元/平方米;到7月時，均價已調(diào)整至17000元-22000元/平方米。

沈陽公寓不同區(qū)域內(nèi)價格差異大，公寓價值更依賴于地段和商圈，像蘇家屯地區(qū)人口密度低、商圈少，對公寓需求有限，因此反映在價格上差距較大。2021年上半年，公寓新增供應(yīng)主要集中在渾南、蘇家屯和大東三區(qū)，其中和平、沈河、渾南整體均價都已破萬，和平區(qū)以14212元/平方米均價排第一;于洪、大東、蘇家屯都在7000元/平方米以下，蘇家屯區(qū)公寓均價5522元/平方米墊底。

地產(chǎn)分析人士表示，從2017-2021年，沈陽公寓價格曲線緊隨市場行情波動，目前均價基本回到了4年前均價。2017年下半年到2019年基本是沈陽樓市最熱年份，公寓價格也隨樓市大背景，持續(xù)上漲，到2020年達到頂峰。“沈八條”出臺，樓市得到穩(wěn)定控制后，公寓價格應(yīng)聲下跌，說明公寓產(chǎn)品價格“水分”較大，當市場環(huán)境較差或者政策發(fā)生變化時，公寓價格泡沫部分最容易被擠掉。

存量居高不下，去化周期達95個月

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，沈陽公寓主要以存量市場為主，截至2021年6月底，沈陽公寓存量為254萬平方米，其去化周期達到了95個月。

也就是說，從目前公寓成交量來看，即便再無新增公寓供應(yīng)，需要近8年時間才能完全消化掉現(xiàn)有庫存。

沈陽公寓庫存量一直高居不下，并且在近幾年庫存周期持續(xù)攀升。2017-2019年，沈陽公寓存量從272萬平方米減至215萬平方米，整體屬于下降趨勢，但2019下半年開始庫存周期再次攀升，其中2020年上半年到2021年上半年，庫存僅上升了5萬平方米，但庫存周期卻由49個月升至95個月，幾乎是翻了一番。

庫存周期大幅度上升，主要原因在于成交量大幅下降，在2017年-2019年之間，公寓銷量分別為68.5萬平方米、62.3萬平方米、56.9萬平方米，2020年銷量僅為38萬平方米，銷量下滑非常嚴重，接近腰斬。

2019年之前，雖然庫存量整體較大，但每年新增供應(yīng)量基本小于成交量，去庫存有一定效果，到了2019年下半年有71.2萬平方米新增供應(yīng)入市，導致去化周期開始持續(xù)增多，去庫存變得更加“艱難”。

改善型需求占主導

房產(chǎn)中介人士稱，購買公寓一般有兩種需求，一種是要求選擇好地段、繁華商圈和較高物業(yè)服務(wù)標準，可以稱之為高端需求，但這部分市場需求占比很小;另一種是作為剛需住宅過渡性產(chǎn)品，多為單身族群為滿足自住，或作為婚前保值財產(chǎn)為目的購置。

隨著近幾年，沈陽住宅改善型需求的增多，以居住為主的剛需小面積產(chǎn)品開始逐漸失去市場。2019年樓市調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，樓市中剛需與改善需求仍占絕對主力，改善住房需求有明顯上升趨勢，且超過剛性需求位居第一。

據(jù)調(diào)查，沈陽購房置業(yè)客群中，單身、準婚、已婚(未生育)三類客群對產(chǎn)品需求均以61-90平方米為主，沈陽目前公寓主力產(chǎn)品(占60%)主要在60平方米以下。說明公寓主力產(chǎn)品不在主流購房需求面積段上。

投資方面，沈陽公寓低回報率很難喚起投資者動力，目前在沈陽購置公寓產(chǎn)品價格不菲，如果用來出租，賺取的收益甚至比不上普通理財。例如位于青年大街金廊沿線華強城，一套67平方米公寓售價在113萬元左右，在貝殼網(wǎng)上相同面積、房源公寓一個月租金3000元，年租金3.6萬元，投資回報率僅有3.2%。

酒店式返租型公寓承諾給的租金較高，但近兩年受疫情影響，酒店的生意都不大好做，很多處于虧損狀態(tài)，投資酒店型公寓將面臨很大風險。

從價值投資角度，公寓增值幅度遠遠小于住宅，2017年上半年住宅均價為7714元/平方米，2021年上半年住宅均價為12408元/平方米，4年時間漲幅達60%;公寓則由8447元/平方米漲至8797元/平方米，幾乎沒太大變化，即便是最高峰值10494元/平方米房價來算，漲幅僅有24%，還是不及住宅增幅一半。

同時，一些公寓在學區(qū)方面“福利”的消失，也讓公寓產(chǎn)品認可度越來越低。2016年為鼓勵市民購買公寓產(chǎn)品，沈陽市政府曾下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，給予自住型公寓在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。

但政策僅持續(xù)了一年多時間，2017年新房產(chǎn)政策中，已經(jīng)取消了自住型公寓的學區(qū)待遇。

有房產(chǎn)專家稱，近兩年，公寓產(chǎn)品之所以在沈陽市場持續(xù)下行，與沈陽整體市場環(huán)境有關(guān)，首先是公寓產(chǎn)品需求量有限，市場供遠大于求，雖然公寓產(chǎn)品不限購，但在產(chǎn)權(quán)年限、稅費、貸款以及學區(qū)方面的福利遠不及住宅，綜合原因?qū)е?，公寓價格上漲空間有限，租金投資回報率低，公寓市場進一步壓縮，處在繁華商圈的公寓還有一定購買價值，而人口密度較低或欠發(fā)達區(qū)域，公寓產(chǎn)品投資價值很低。在目前房住不炒的政策背景下，需求量沒有明顯變化，沈陽公寓市場很難升溫，在很長一段時間還將以去庫存為主，新增供應(yīng)將嚴格受控。