5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)消息顯示，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局近日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）?！兑庖姟穲?jiān)持問題導(dǎo)向，突出保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，明確了10個(gè)方面的監(jiān)管措施，其中包括鼓勵(lì)按成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低原則分檔定價(jià)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)等。

在業(yè)內(nèi)看來，該政策發(fā)布非常有必要，有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介收費(fèi)行為，杜絕亂收費(fèi)現(xiàn)象，使收費(fèi)更加合理，降低購房人交易成本和負(fù)擔(dān)。

住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局于近日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》。

(相關(guān)資料圖)

引導(dǎo)雙邊收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)成亮點(diǎn)

值得關(guān)注的是，《意見》提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)，其所提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。

與此同時(shí)，《意見》還強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實(shí)施壟斷行為的，市場(chǎng)監(jiān)管部門依法開展反壟斷調(diào)查。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次政策的亮點(diǎn)之一在于，引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，體現(xiàn)了對(duì)購房者權(quán)益的保護(hù)。正如58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟所言，在過往交易過程中，購房者多數(shù)處于弱勢(shì)地位，從而導(dǎo)致中介費(fèi)和稅費(fèi)基本上由購房者承擔(dān)，即使賣方愿意承擔(dān)中介費(fèi)，其費(fèi)用也會(huì)在房?jī)r(jià)中體現(xiàn)。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來，此次《意見》的出臺(tái)對(duì)購房者是重大利好，從中介費(fèi)由買家單獨(dú)支付，改為雙邊收費(fèi)模式，有利于降低購房成本，體現(xiàn)了對(duì)購房者權(quán)益的保護(hù)；另一方面，政策鼓勵(lì)分檔定價(jià)模式，成交價(jià)格越高，中介費(fèi)率越低，對(duì)于高總價(jià)房屋產(chǎn)品也會(huì)帶來一定利好。

除此之外，該政策的另一大亮點(diǎn)在于“嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)”。實(shí)際上，在以往市場(chǎng)行為中，中介機(jī)構(gòu)操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的情況較為普遍。據(jù)陸騎麟介紹，以往在二手房買賣過程中，中介費(fèi)都是上下家（即賣方和買方）各付一半，而上家會(huì)把中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給下家，部分中介公司把這種市場(chǎng)約定俗成的情況，視為向購房者單邊收費(fèi)的行為，因此利用其支配地位，在原來的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)基礎(chǔ)上再次向賣方收費(fèi)，并且這部分費(fèi)用賣方也大多會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者，由此變相推高房?jī)r(jià)。在此背景下，《意見》中提出，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的行為有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

王小嬙也表示，以往出現(xiàn)過黑中介惡意提高房?jī)r(jià)，利用房源、客源優(yōu)勢(shì)收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)等問題，加大了購房者的購房壓力，其規(guī)范化管理對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行起著舉足輕重的作用，本次政策對(duì)中介行業(yè)的規(guī)范發(fā)展以及服務(wù)有著指引作用。

加強(qiáng)監(jiān)管有助推動(dòng)行業(yè)有序發(fā)展

“《意見》的發(fā)布非常有必要，住房交易屬于大宗商品，經(jīng)紀(jì)費(fèi)用對(duì)于一般老百姓而言是一筆不小的開支，尤其在房?jī)r(jià)高企的一二線城市。在此背景下，該政策有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介收費(fèi)行為，杜絕亂收費(fèi)現(xiàn)象，使收費(fèi)更加合理，降低購房人交易成本和負(fù)擔(dān)?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池分析稱。

在廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，不管房地產(chǎn)市場(chǎng)熱或冷，對(duì)包括經(jīng)紀(jì)服務(wù)在內(nèi)的市場(chǎng)交易主體，進(jìn)行規(guī)范和秩序整頓，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和調(diào)控的主題。當(dāng)下，推進(jìn)這項(xiàng)工作的意義更大，也更急迫。

其原因在于，要盤活存量帶動(dòng)增量，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)，就需要降低交易成本。此外，二手房交易成本較高、周期長(zhǎng)，由于具有較強(qiáng)的專業(yè)性，購房者往往訴諸中介來完成。很多中介將非必要收費(fèi)夾帶其中，比如過橋融資、按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等，導(dǎo)致購房者增加了不少額外成本。

不僅如此，在新房市場(chǎng)中，李宇嘉指出，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)還利用房源緊張等信息，捆綁經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，造成居民額外負(fù)擔(dān)，而且服務(wù)事項(xiàng)并未明碼標(biāo)價(jià)。尤其是近年來，新房銷售中介渠道的傭金居高不下，隨意跳單、惡性競(jìng)爭(zhēng)、壟斷客源現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致新房銷售的成本也很高。

事實(shí)上，國家政策層面，去年以來，政府部門多次提出促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，滿足剛需和改善性住房需求。“當(dāng)居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不再那么樂觀，對(duì)交易成本比較敏感時(shí)，交易周期、交易成本就成為阻礙市場(chǎng)良性循環(huán)的最大障礙?！崩钣罴稳缡欠Q。

在此背景下，李宇嘉指出，此次政策的出臺(tái)，與之前二手房“帶押過戶”相關(guān)政策的目的相一致，即降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過程中的各種非必要成本，特別是過去樓市繁榮時(shí)期形成了“尾大不掉”的制度性成本，各種機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員，都想來分一杯羹，以及其中的欺詐和亂象，都讓購房者來買單。只有消除這些成本，將合理的成本顯化出來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道。

監(jiān)管新政指引中介探索新發(fā)展模式

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體來看，這個(gè)政策文件只是綱領(lǐng)性文件，如何具體認(rèn)定其中的違規(guī)細(xì)則，還需要各城市落地執(zhí)行。

值得關(guān)注的是，該政策一旦落地，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司而言，將帶來哪些影響？

“此次政策對(duì)中介公司優(yōu)化業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展也有較好的啟發(fā)，尤其是在服務(wù)‘新菜單’方面，后續(xù)中介機(jī)構(gòu)可以積極探索相關(guān)新業(yè)務(wù)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，預(yù)計(jì)未來，“雙邊收費(fèi)”或?qū)⒊蔀槿珖路较?，而延伸服?wù)、增值收入也將是行業(yè)需要思考的新領(lǐng)域。

王小嬙表示，在新的監(jiān)管政策指引下，預(yù)計(jì)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司來說，具有一定的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，“新的監(jiān)管模式，督促經(jīng)紀(jì)公司朝向更加規(guī)范化管理，提升經(jīng)紀(jì)公司的社會(huì)地位；但另一方面，也帶來一定的挑戰(zhàn)，如改變中介費(fèi)率定價(jià)模式，如何協(xié)調(diào)買賣雙方接受，差別化中介費(fèi)率如何定價(jià)等。在新的監(jiān)管政策指引下，預(yù)計(jì)未來中介的發(fā)展模式有待探索?！?/p>

李宇嘉指出，該政策目的是將房產(chǎn)交易鏈條上的成本砍掉，特別是與房產(chǎn)融資相關(guān)的收入，而且還要限制中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)用；嚴(yán)格執(zhí)行下去，中介的收入或受到較大沖擊。

不過，李宇嘉同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)良性循環(huán)中的重要一環(huán)，該政策出臺(tái)，是為了將其打造成長(zhǎng)效機(jī)制、新模式的一個(gè)組成部分。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)而言，應(yīng)該通過自己專業(yè)服務(wù)成為行業(yè)中堅(jiān)力量，而行業(yè)從業(yè)人員相關(guān)服務(wù)溢價(jià)，則來自于匹配買賣雙方需求、降低搜尋成本，這是他們應(yīng)該發(fā)揮最大作用的地方。其應(yīng)對(duì)之策首先是擺出改革的姿態(tài)，這樣才能獲得監(jiān)管部門的認(rèn)可，而且也有利于買賣雙方對(duì)品牌中介、合規(guī)中介的認(rèn)可度。

不過，針對(duì)該政策，各大品牌中介公司暫未作出回應(yīng)。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 賈寧