“三年疫情后，商業(yè)地產(chǎn)需要一個療養(yǎng)的過程，真正恢復(fù)可能需要一年半時間。總體來看，未來商業(yè)地產(chǎn)‘跑馬圈地’快速發(fā)展的時期已經(jīng)過去，即大規(guī)模增量時代一去不復(fù)返，這兩三年的存量消化后，供應(yīng)量可能會出現(xiàn)斷崖式下滑，隨之，商業(yè)地產(chǎn)會回到運營層面，回到商業(yè)的本質(zhì)。”在凱德華北區(qū)日前舉辦的行業(yè)媒體交流活動上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平如是說。

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商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，客流恢復(fù)速度較快

對于線下商業(yè)而言，比較悲觀的說法是，疫情三年，使人們習(xí)慣了通過線上來消費。那么，經(jīng)過“五一”假期的觀察來看，我國商業(yè)消費的真相如何呢？

據(jù)凱德投資（中國）商業(yè)管理首席執(zhí)行官楊欽富介紹，“五一”小長假五天時間內(nèi)，凱德全國商場客流、銷售基本復(fù)蘇至2019年水平。分項目來看差距較大，有些項目恢復(fù)較快，有些則比較慢，市中心mall相比社區(qū)商業(yè)恢復(fù)更好一些。其中，恢復(fù)最好的項目是蘇州中心，其“五一”期間客流對比2019年上漲近25%，銷售則上漲60%；單日來看，“五一”當(dāng)天客流達48萬人次。

“五一”小長假期間，全國很多商場客流明顯增加。圖為凱德MALL·西直門。

“去年提前解約率較大，第一季度提前解約率也有一定額度，但到了今年4月，解約率明顯下降。與此同時，坪效增長了很多。預(yù)計下半年起租率、出租率會繼續(xù)往上漲?！睏顨J富表示。

“三年疫情給商業(yè)地產(chǎn)做了一場‘體檢’，證明很多企業(yè)是健康的?！蓖跤榔街赋?，諸如凱德、華潤、太古地產(chǎn)、大悅城、龍湖等專業(yè)化、規(guī)?；髽I(yè)走出疫情影響的速度更快一些。

王永平認為，“商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇明顯，客流、業(yè)績均出現(xiàn)明顯增長，但這屬于結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。其中，客流恢復(fù)速度比業(yè)績恢復(fù)快，有些購物中心客流已基本恢復(fù)至2019年水平，個別甚至超過2019年水平，但業(yè)績達到2019年水平的還是少數(shù)?！倍硪淮蟋F(xiàn)象在于業(yè)態(tài)方面餐飲恢復(fù)最快，體驗、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)也恢復(fù)不錯，但零售總體恢復(fù)慢些。此外，品牌開店意愿也出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性變化，比如60后、70后企業(yè)家不少還處于觀望狀態(tài)，但一些90后等年輕企業(yè)家變成一股新生力量，對市場預(yù)判比較樂觀。

“總體來看，商業(yè)恢復(fù)情況處在正常范圍內(nèi)，并沒有呈現(xiàn)之前一些專家樂觀預(yù)估的‘疫情結(jié)束后呈報復(fù)性消費’的現(xiàn)象，更多屬恢復(fù)性增長?！蓖跤榔椒Q，下半年商業(yè)地產(chǎn)走勢更多取決于宏觀經(jīng)濟走向。如果宏觀經(jīng)濟恢復(fù)較好，人們的消費信心、預(yù)期會好一些。

展望接下來的市場，楊欽富指出，2018年、2019年期間，不少開發(fā)商看到商業(yè)市場較好，進而做出了投資決定，但在2021年、2022年期間由于疫情原因商業(yè)并未入市，因此，預(yù)計這些商業(yè)供應(yīng)量或在2023年集中入市，“雖然信心是有的，但由于供應(yīng)量較大，這是市場的一大挑戰(zhàn)。”

后疫情時代商業(yè)地產(chǎn)需要一個“療養(yǎng)”過程

王永平指出，經(jīng)過三年疫情，目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了三大轉(zhuǎn)變：一是從重數(shù)量轉(zhuǎn)向重質(zhì)量，有的企業(yè)規(guī)模越大，受損越多；二是從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營，尤其隨著REITs的推出，商業(yè)地產(chǎn)會更關(guān)注運營及投資回報；三是從重增量轉(zhuǎn)向重存量，不少商業(yè)項目、寫字樓項目在改造升級。

值得一提的是，疫情放開后并非所有的商業(yè)地產(chǎn)都恢復(fù)較好，有一些商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)明顯恢復(fù)。因此，很多商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問題，不能簡單地將其原因歸結(jié)為疫情。實際上，2019年之前，我國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爆發(fā)性增長，不少城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，這意味著有一些商業(yè)地產(chǎn)出問題，主要來自于企業(yè)自身。

“三年疫情不能當(dāng)做一個‘筐’，什么都往里裝?！蓖跤榔街赋?，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)問題，客觀來看有疫情因素，但也有企業(yè)自身過去粗放型發(fā)展埋下的隱患，現(xiàn)在出現(xiàn)了一系列清算階段；此外，商業(yè)品牌的發(fā)展不可能瞬間反彈，其中涉及合作伙伴、供應(yīng)鏈、員工等。因此，三年疫情后，預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)需要有一個療養(yǎng)的過程，真正恢復(fù)可能需要一年半左右的時間。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗