8月31日，存量貸款利率下調(diào)這一政策“靴子”正式落地，這也意味著幾千萬戶、上億居民可以自主申請(qǐng)降低房貸利率，從而減輕月供壓力。

當(dāng)天，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱“通知”），自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

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8月31日，存量貸款利率下調(diào)政策正式出臺(tái)。圖/IC photo

下調(diào)存量房貸利率途徑是什么？

此次央行明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款是指，2023年8月31日前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

據(jù)悉，此次可以申請(qǐng)調(diào)整利率的存量房貸類型包括兩類：一是原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸；二是借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

那么，貸款人如何申請(qǐng)下調(diào)自己的房貸利率呢？在調(diào)整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)稱：“此次央行明確下調(diào)存量房貸利率，這一政策非常重要，具有歷史突破性，將對(duì)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的影響。此次央行明確了降低房貸利率的適用對(duì)象、調(diào)整方式和時(shí)間，對(duì)于全國(guó)各類城市適用。此次政策調(diào)整與提前還貸壓力增大、月供壓力較大有關(guān)，這也是特殊歷史時(shí)期減輕購房者壓力的有效做法。預(yù)計(jì)9月上旬各大銀行會(huì)陸續(xù)推出新的房貸合同?！?/p>

存量房貸涉及幾千萬戶、上億居民的切身利益，與減輕購房者月供壓力從而提高消費(fèi)水平息息相關(guān)。

對(duì)于下調(diào)存量貸款利息的必要性，央行指出，近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響；同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

業(yè)內(nèi)：建議央行明確利率下調(diào)區(qū)間

中國(guó)人民銀行表示，此次要求調(diào)整后的存量房貸利率，需符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策。

這就意味著，變更后的貸款合同利率水平，在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

需要厘清的是，此次下調(diào)的幅度是不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“目前，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。自央行、銀保監(jiān)會(huì)今年1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進(jìn)入‘破4進(jìn)3’時(shí)代，首套房貸款利率最低可至3.6%。但是，需要強(qiáng)調(diào)的是，前幾年首套住房貸款利率政策下限基本都是當(dāng)時(shí)的LPR?！?/p>

張大偉表示：“整體來說，對(duì)于存量房貸的購房者，特別是利率在5%-6%的購房者，很可能房貸降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體幅度還要視購房者與銀行協(xié)商的結(jié)果?！?/p>

存量首套房貸利率下調(diào)后，到底能為大家省多少利息呢？以100萬房貸為例，如果當(dāng)時(shí)存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購房者當(dāng)初最高是按6%左右購房，調(diào)整之后，100萬30年期限的房貸，月供可從每月5995元降至5156元，最多下調(diào)840元左右。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“具體來講，存量房貸利率起碼下降20個(gè)左右基點(diǎn)是有希望的，但是再大力度的話則取決于各個(gè)銀行了。各銀行可根據(jù)實(shí)際情況加大下調(diào)的力度，預(yù)計(jì)能夠達(dá)到下降40-50個(gè)基點(diǎn)就相當(dāng)不錯(cuò)了。由于各個(gè)銀行也有自身的考量指標(biāo)，因此，對(duì)于存量房貸利率的下降暫時(shí)不要期望那么高?！?/p>

“貸款人自主協(xié)商是因?yàn)樯虡I(yè)銀行和個(gè)人之間的貸款是一個(gè)商業(yè)行為，是受到合同法的保護(hù)，需要遵循自愿和法治的原則?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“由于不同時(shí)期、不同銀行、不同地區(qū)發(fā)放的利率是不同的，建議央行或者銀行業(yè)協(xié)會(huì)可以給出一個(gè)指導(dǎo)細(xì)則或者具體的區(qū)間，這樣會(huì)更好引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)?！?/p>

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗